부동산 등기 공식 정보 확인하기 집주인 대출, 즉 셀러 파이낸싱은 매수인이 잔금 일부를 바로 지급하지 못할 때 매도인이 지급을 미뤄주고 해당 주택에 근저당권을 설정하는 개인 간 금융입니다. 은행 대출의 단순한 대체재가 아니라 선순위 채권,...
집주인 대출, 즉 셀러 파이낸싱은 매수인이 잔금 일부를 바로 지급하지 못할 때 매도인이 지급을 미뤄주고 해당 주택에 근저당권을 설정하는 개인 간 금융입니다. 은행 대출의 단순한 대체재가 아니라 선순위 채권, 담보가치 하락, 이자와 세금 위험을 양쪽이 직접 부담하는 계약입니다.
셀러 파이낸싱의 기본 구조
매수인은 자기자본과 은행 대출로 일부를 지급하고 남은 잔금을 매도인에게 빌립니다. 매도인은 채권을 확보하기 위해 주택에 근저당권을 설정합니다. 계약서에는 원금, 이자율, 상환일, 지연손해금, 조기상환, 기한이익상실과 담보 실행 조건을 구체적으로 남겨야 합니다. 잔금 지급을 늦춰도 취득세와 등기 비용의 법정 시점이 자동으로 미뤄지는 것은 아닙니다.
매수인과 매도인의 위험
| 항목 | 매수인 위험 | 매도인 위험 |
|---|---|---|
| 근저당 순위 | 담보 부담 증가 | 후순위 원금 손실 |
| 이자 | 은행 원리금과 이중 부담 | 과세·미수 위험 |
| 만기 | 잔금 마련 압박 | 회수 지연 |
| 집값 하락 | 순자산 감소 | 담보 부족 |
경매에서는 선순위 은행 채권과 비용이 먼저 변제됩니다. 집값이 떨어지면 후순위 매도인이 담보가 있어도 원금을 전부 회수하지 못할 수 있습니다. 감정가보다 보수적인 처분가와 선순위 채권최고액을 넣어 회수 가능액을 계산해야 합니다.
무이자·저리 거래의 세금
개인 간 무이자나 저리 대여는 당사자 관계, 금액과 기간에 따라 적정 이자와의 차액에 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 매도인이 이자를 받으면 비영업대금의 이익으로 과세와 원천징수, 종합소득 합산 여부를 검토해야 합니다. 세율과 기준은 개정될 수 있어 계약 시점의 법령을 세무 전문가에게 확인해야 합니다.
계약 전 점검 순서
- 등기부와 은행의 실제 대출잔액을 확인합니다.
- 보수적인 담보가치로 후순위 회수액을 계산합니다.
- 원금·이자·만기와 위반 조항을 문서화합니다.
- 법무사·변호사·세무사에게 계약과 세금을 검토받습니다.
자주 묻는 질문
근저당만 설정하면 매도인은 안전한가요?
아닙니다. 선순위 채무와 경매 비용, 집값 하락 때문에 후순위 원금을 회수하지 못할 수 있습니다.
무이자로 빌려주면 세금이 없나요?
저리·무이자 이익이 일정 기준을 넘으면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 관계와 금액, 기간을 기준으로 최신 세법을 확인해야 합니다.
마무리
집주인 대출은 규제를 간단히 우회하는 방법이 아니라 매수인과 매도인이 금융 위험을 나누는 계약입니다. 선순위 채권, 담보가치, 적정 이자, 세금과 만기를 먼저 계산하고 구두 약속을 문서화하세요. 실제 거래 전에는 법률·세무 전문가의 개별 검토가 필수입니다.
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